Lüftungsanlage Wartung: Was Sie selbst machen, was der Fachbetrieb prüft und wie oft

Das Wichtigste in Kürze:
• Die Wartung teilt sich in Ihren Teil (Filter, Sichtprüfung, Kondensat, Ventile, Gitter) und den Teil des Fachbetriebs (Ventilatoren, Dichtungen, Elektrik, Steuerung); die Messung der Luftmengen an den Ventilen und eine Kamerafahrt in die Verteiler müssen Sie im Angebot ausdrücklich vereinbaren.
• Ihr Teil ist mindestens einmal im Jahr fällig, sinnvoll gekoppelt an den Filterwechsel; wie oft der Fachbetrieb kommen soll, steht in der Anleitung Ihres Geräts, bei Zehnder zum Beispiel alle zwei Jahre.
• Umlegbar ist die Wartung nur, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich als Kostenart nennt; dann zählt sie zu den sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Reparaturen bleiben immer beim Vermieter.
• Das Protokoll unten können Sie ausdrucken und abhaken.

Wartung Lüftungsanlage: Hinter dieser Suche steckt meist eine von drei Fragen. Was muss ich eigentlich tun, damit die Anlage sauber und effizient bleibt? Was macht der Fachbetrieb, und wann brauche ich ihn? Und wer bezahlt das, wenn die Wohnung vermietet ist? Dieser Ratgeber beantwortet alle drei und trennt die Wartung sauber von der Reinigung, die wir in einem eigenen Beitrag behandeln.

Wartung ist nicht Reinigung, aber sie beginnt damit

Reinigung heißt Schmutz entfernen: Filterbox aussaugen, Wärmetauscher spülen, Ventile abwischen. Wartung heißt prüfen, ob die Anlage noch so arbeitet, wie sie eingestellt wurde: Sind die Luftmengen an den Ventilen noch die aus dem Einregulierungsprotokoll, läuft der Kondensatablauf, sind die Dichtungen intakt, meldet die Steuerung Fehler? Die Reinigung ist der erste Schritt jeder Wartung, weil ein verschmutztes Gerät keine sinnvollen Messwerte liefert. Wie Sie Filterbox, Wärmetauscher und Ventile selbst sauber bekommen, steht im Ratgeber Lüftungsanlage reinigen; hier geht es um alles, was danach kommt.

Das Wartungsprotokoll für Ihren Teil: einmal im Jahr, gekoppelt an den Filterwechsel

Der einfachste Weg, dieses Protokoll einzuhalten, ist die Kopplung an den Filterwechsel: Wer ohnehin alle sechs Monate die Filter tauscht, geht die Liste einmal im Jahr komplett und beim zweiten Termin nur die ersten drei Punkte durch. Welche Filter zu Ihrem Gerät gehören, finden Sie nach Marke sortiert unter Ersatzfilter für Wohnungslüftung.

Kondensatablauf und Siphon sind der häufigste stille Fehler

Im Winter kondensiert Feuchte aus der warmen Abluft im Wärmetauscher, und dieses Wasser muss aus dem Gerät ablaufen. Ist der Siphon ausgetrocknet, zieht das Gerät Luft aus dem Abwasserrohr, und es riecht nach Kanal. Ist der Ablauf verstopft, steht Wasser in der Wanne und wird zum Nährboden für Belag und Geruch. Beides fällt im Alltag erst spät auf, weil die Anlage weiterläuft. Gießen Sie deshalb bei jeder Wartung etwas Wasser in die Kondensatwanne und beobachten Sie, ob es zügig abläuft. Ein Trockensiphon kommt ohne Sperrwasser aus und kann deshalb nicht austrocknen; die Dichtung gehört trotzdem in die jährliche Sichtprüfung.

Das prüft der Fachbetrieb, und was Sie im Angebot verlangen sollten

Der Umfang eines Fachbetriebstermins ist nicht einheitlich geregelt, deshalb lohnt der Blick ins Angebot. Enthalten sein sollten die Prüfung der Ventilatoren auf Laufruhe und Lagergeräusche, die Kontrolle der Dichtungen am Gerät und an den Rohranschlüssen, die Prüfung der Elektrik und das Auslesen der Betriebsdaten aus der Steuerung. Die Messung der Luftmengen an den Ventilen mit Messhaube oder Anemometer, die Nachregulierung auf die Werte des Einregulierungsprotokolls und eine Kamerafahrt in die Verteiler sind Leistungen, die Sie ausdrücklich vereinbaren müssen; sie sind der Teil, den Sie selbst nicht leisten können, und der Grund, warum sich der Termin lohnt. Bei Geräten mit Bypass oder Sommerkassette gehört die Klappe dazu. Ein brauchbarer Wartungsbericht nennt die gemessenen Luftmengen je Ventil, damit Sie beim nächsten Mal vergleichen können.

Intervalle: Ihr Teil jährlich, der Fachbetrieb nach Anleitung

Die Anleitungen trennen die Pflege durch den Betreiber von der Prüfung durch Fachpersonal, setzen dafür aber unterschiedliche Takte an. Zehnder nennt für seine Komfort-Lüftungssysteme zum Beispiel eine Filterprüfung mit Wechsel alle sechs Monate und eine Wartung durch den Fachhandwerker alle zwei Jahre. Welche Abstände für Ihr Gerät gelten, steht im Kapitel Wartung der Betriebsanleitung; dort finden Sie auch, ob die Wartungs- oder Filteranzeige nach Kalenderzeit, nach Betriebsstunden oder nach Druckdifferenz auslöst. Verlassen Sie sich deshalb nicht allein auf die Anzeige, sondern sehen Sie sich das Vlies an. Eine gesetzliche Wartungspflicht für die Wohnungslüftung gibt es nicht. Den technischen Rahmen setzen zwei Regelwerke: die DIN 1946-6 für die Lüftung von Wohnungen, die neben Planung und Abnahme auch die Instandhaltung behandelt, und die VDI 6022 mit den Hygieneanforderungen an raumlufttechnische Anlagen, die seit der Fassung von 2018 auch Wohnungslüftungsgeräte erfasst. Beide sind anerkannte Regeln der Technik, keine Gesetze. Ein sinnvoller Anlass für den Fachbetrieb außerhalb des Turnus ist jede Veränderung, die Sie selbst nicht erklären können: Die Anlage wird lauter, einzelne Räume bekommen spürbar weniger Luft, die Steuerung meldet Fehler, oder es riecht trotz frischer Filter.

Kosten: was den Preis der Wartung bestimmt

Für Ihren eigenen Teil bezahlen Sie die Filter, gelegentlich Kegelfilter für die Ventile und Reiniger für den Wärmetauscher. Der Preis eines Fachbetriebstermins hängt an vier Dingen: der Anfahrt, der Zahl der Ventile, die eingemessen werden, dem Zustand des Rohrnetzes und der Frage, ob eine Rohrreinigung oder Desinfektion dazukommt. Ein reiner Wartungstermin ohne Rohrreinigung ist deutlich günstiger als ein Termin mit Bürste und Kamera. Lassen Sie sich Angebote geben, in denen die Luftmengenmessung ausdrücklich enthalten ist, denn ohne sie ist die Wartung nur eine Reinigung mit anderem Namen. Frische Filter vor dem Termin sparen Zeit, weil der Fachbetrieb dann nicht erst reinigen muss, bevor er messen kann; die Reinigungssets für Wärmetauscher und Ventile finden Sie unter Reinigung für Lüftungsanlagen, und woran Sie einen fälligen Filter vor dem Termin erkennen, zeigt der Ratgeber Lüftungsfilter voll erkennen.

Mieter, Vermieter und die Umlage der Wartungskosten

Bei vermieteten Wohnungen stellt sich die Frage, wer die Wartung bezahlt. Die Kosten der laufenden Wartung einer Lüftungsanlage gelten in der Regel als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung und können auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag diese Kostenart ausdrücklich nennt. Reparaturen und der Austausch defekter Teile sind Instandhaltung und bleiben beim Vermieter. Ob der Mieter die Filter selbst wechseln muss, hängt vom Vertrag ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Wartungspflichten lassen sich in vorformulierten Mietverträgen nur begrenzt auf den Mieter übertragen; Klauseln ohne Kostenobergrenze gelten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als unwirksam. Steht im Vertrag nichts dazu, klären Sie schriftlich mit dem Vermieter, wer die Filter beschafft und wechselt, bevor die erste Filteranzeige aufleuchtet. Das ist eine allgemeine Einordnung und keine Rechtsberatung; bei Streit über die Abrechnung hilft der Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht mit dem konkreten Vertrag in der Hand.

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